一棟マンション物件売却レポート

初めての一棟マンション売却体験記
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不動産会社を見極める!

Q.信頼できる不動産会社とは?

A.免許番号と行政処分歴の確認をしましょう。

ビジネスとして不動産取引を行うためには宅地建物取引業免許が必要となります。さすがに無免許で堂々と不動産業の看板を掲げているような詐欺業者はそうそういないと思いますが、公式サイトや広告などには必ずこの宅地建物取引業免許の番号が記載されているので、最低限チェックしておきましょう。

この免許は国土交通大臣各都道府県知事と、免許権者が2種類あって、前者の方がグレードが高いように見えるかもしれませんが、その違いは事業拠点を展開するエリアでしかありません。複数の都道府県に事業所を持っている企業だと国土交通大臣が、ひとつの都道府県内にのみ事業所を持つ企業だと各都道府県知事が、それぞれの免許権者となるわけです。

この免許は定期更新が必要で、平成8年3月以前は3年ごとだったのが、今は5年ごとになっています。免許番号には(2)といった表記があり、括弧内の数字は更新回数を意味します。長年にわたって事業継続している不動産会社だと数字が大きくなるわけです。

そして、この免許番号を使えば、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」都道府県が行った監督処分情報などを参照して、その不動産会社が過去に行政処分を受けているかどうかチェックすることもできます。

宅地建物取引業免許とは?

宅地建物取引業免許とは、宅地や建物の売買、交換などをするときに必要な免許のことです。宅地建物取引業免許があれば、他人の宅地や建物を売買、貸借するための仲介ができるようになります。申請のための条件は次の3つです。

「事務所の形態」は、本店や支店、継続して宅地取引業を行うことができる施設のこと。「宅地建物取引士」は、宅地建物取引士資格試験に合格し、宅地建物取引士証の交付と、都道府県の登録を受けている人のことです。「欠格事由」には、次のような項目が該当します。

これらの条件に当てはまる場合、5年間、宅地建物取引業免許の申請ができません。また、以下の場合には、宅地建物取引業免許を受けること自体ができなくなります。

ネガティブ情報等検索システムとは?

ネガティブ情報等検索システムとは、平成19年から国土交通省によって公開されているウェブサイトのことです。このウェブサイトでは、国土交通省の管理下に置かれている業務を行っている企業の、過去の行政処分履歴を調べることができます。不動産や土地の売買に関するもので、このシステムで検索できる業務は次の4つ。

このシステムで調べることのできる処分内容は、免許取り消し、業務停止、指示、行政指導の4つで、これらは事業者名を指定して調べられます。また、同じサイト内で、都道府県知事による監督処分情報も見ることができ、違反行為の内容も閲覧可能。

その他の不動産関連では、一級建築士、建設業者、指定確認検査機関なども検索できます。さらに、不動産以外の鉄道業者、タクシー業者、トラック事業者、自動車整備事業者、第一種旅行業者なども検索できる便利なシステムです。

事業者が自ら行政処分歴を教えてくれることはありません。ネガティブ情報検索システムでは、事業者が教えたがらない情報を見ることができるので、一棟マンションの売却をするときには、まずチェックしておきましょう。

Q.不動産会社の種類と得意分野を知りたい

A.一棟マンション売却を得意とする不動産会社に依頼しましょう。

賃貸用途のマンションを一棟まるごと売却しようという時に、賃貸物件の仲介をメインにしている不動産会社に相談することはないでしょう。ひとくちに不動産会社といっても取り扱っている不動産によって実績やノウハウに違いがあり、どこも自社ならではの得意分野があるもの。主な分類としては以下の3つがあります。

一棟マンションの売却を相談するなら媒介業者で、その中でも一棟マンションの取扱経験が豊富なところを探すのが賢明です。

Q.マンション売却をするには仲介業者に相談したほうがいい?

A.メリットもデメリットもあるものの相談した方がスムーズです

マンションの売却をするときには、仲介業者を介するのが一般的だと言えます。ですが、仲介業者を使わずに、個人でマンションを売却することも可能です。仲介業者を利用することにはメリットもデメリットもあるので、それらを理解した上で、利用するかどうかを決めることが大切。まず、仲介業者を利用するときのメリットについて挙げてみましょう。

不動産を適正価格で販売できる

販売したいマンションの適正価格が分からなければ、極端に低い価格で販売してしまう、極端に高い価格を提示して買い手が見つからない、などの問題が発生します。仲介業者を通せば、詳しく物件の査定をしてくれるため、適正な価格での販売が可能。また、仲介業者は価格交渉もしてくれるので、高めの価格で売れる可能性もあります。

販売に関する手間や時間を省ける

この点が、仲介業者を利用する最大のメリットと言えるかもしれません。自分で買い手を探す、契約を取り交わす、書類の作成、条件の調整、必要な手続きなど、面倒なことは全て仲介業者に任せることができます。マンションの販売に慣れているという方は少ないですから、トラブルに対する不安がなくなるという心理的な面でのメリットも大きいでしょう。

買い手とのトラブルを避けられる

個人で不動産の売買では、買い手との認識の違いなどによって、トラブルが発生する可能性もあります。特に、正式な契約書などを利用していない場合、売買の条件があやふやになってしまうこともあるので注意が必要。無事にマンションの売買が成立しても、販売後に不具合が見つかってトラブルになることもあります。

レインズに登録されて全国から検索される

仲介業者を利用すると、「レインズ(REINS)」という不動産検索システムに登録してもらえます。レインズに登録されれば、全国の不動産業者が物件を見れるため、買い手の幅が広がります。また、レインズの情報の一部は個人でも閲覧できるので、不動産を探している人の目にも留まりやすくなるでしょう。

広告のための出費や手間がなくなる

マンションを売るために必要な広告などは、仲介業者が費用を負担して作成します。個人で広告を作ろうと思うと、そのための時間が必要になりますし、広告費も必要です。仲介業者では、紙媒体の広告の他、自社サイトへの掲載、インターネット広告への掲載なども行ってくれるため、より多くの人に物件の情報を伝えることができるようになります。

以上が仲介業者を利用することのメリットです。仲介業者は不動産を売買するプロですから、個人間で売買するよりもスムーズに、早くマンションを販売できます。また、不動産に関する知識が乏しい方でも、トラブルの心配がないというのも大きなメリットです。

ですが、仲介業者を利用することはメリットだけではありません。デメリットも存在しているので、デメリットについてもいくつか挙げていきましょう。

他の業者と契約できないことがある

仲介業者と「専属専任媒介契約」を結んだ場合、仲介を1社にしか依頼できなくなります。専属専任媒介契約では、他の業者を介して販売することはもちろん、自分で買い手を見つけてきた場合でも、個人での売買はできません。ですが、「一般媒介契約」であれば複数業者を利用することも可能で、「専任媒介契約」では複数社への依頼はできないものの、個人間の売買はできるようになります。他の業者にも仲介してほしいという場合、契約の種類に気を付ければ問題ないでしょう。

仲介手数料が必要になる

仲介業者を通してマンションを販売した場合、成功報酬として「仲介手数料」を支払わなければなりません。そのため、個人間と仲介業者を介したときのマンション販売価格が同じだったとしたら、個人間で販売をした時に比べて、手元に残る金額は少なくなります。仲介手数料の上限は「販売価格×3%+6万円」。1,000万円で販売できたとしたら、仲介手数料は最大36万円です。ただし、業者によっては仲介手数料の値下げ交渉に応じてくれる場合もあるので、一度相談してみると良いでしょう。

業者選びを失敗するとトラブルの可能性も

万が一、悪徳業者と契約をしてしまった場合、高すぎる仲介手数料や、仲介手数料以外の手数料を請求されて、トラブルに発展してしまう可能性も。上でご紹介したように、仲介手数料の上限は決められています。この上限を超えて請求してくるような業者とは、契約しないようにしてください。

仲介業者を通して販売すると、売買に関する面倒が無くなる代わりに、仲介手数料を払わなければなりません。ですが、良い仲介業者を選んだ場合は、売り主に有利になるように価格交渉をしてくれて、個人間よりも高値で販売できる可能性が高くなります。その場合、結果的に仲介手数料の分は「損」にはならず、寧ろプラスになる場合もあるでしょう。

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管理人持家 野球大好きマン

わずかながらも家賃収入が良いおこづかいになってはいるものの、そろそろ売却を考えないといけない継承物件。先延ばしにはデキないな...