一棟マンション物件売却レポート

初めての一棟マンション売却体験記
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買手側から売買契約の解除をされてしまうこともある?

Q.買主から契約解除されてしまったら?

A.手付解除と手付放棄とで異なります。

手付金を受け取ったからといって、そのまま売買手続き完了までに至らないこともあります。ここでは、売主という立場に立って、買主から契約解除された場合、手付金の扱いがどうなるかを説明しましょう。

一般的な不動産売買契約において、買主側から契約解除の申し出があった場合、売主は預かっている手付金をそのまま受け取ります。これを、買主にとっての手付放棄といいます。

ただし、売主が契約を履行するために登記手続きなどの作業に着手している場合は話しが違ってきます。これを「履行の着手」といいますが、このタイミングでは買主都合で勝手に契約解除することはできなくなるわけです。一般的な契約だと買主の契約違反として違約金を請求するということなるでしょう。

逆にいえば、売買契約書ではこうした点まで細かく取り決めしておく必要があり、買主から見て、手付金は諦められても違約金まで支払うのは避けたいと思えるように設定しておくのが賢明です。

買主としても最初から冷やかし程度であれば手付金を支払って売買契約を締結するまではしないもの。その後で契約解除を申し出るということは、よほどの優良物件を他で見つけたとか、売買代金を用意することができなくなったなど、事情が変わったことが推測されます。特に後者のような資金繰りの問題だと、違約金の確保にも苦労するリスクがあるので十分に注意してください。

Q.売主から契約解除する場合の注意点は?

A.「履行の着手」が分岐点となるのは同様です。

売主から売買契約を解除する場合も基本的には上で触れたものと同様。「履行の着手」前であれば、預かっている手付金及びその同額を合わせて買主に返します。これを手付倍返しといいます。

買主側で「履行の着手」となるのは、手付金だけでなく内金や中間金を支払っていたり、売買代金との引換で買主が物件の引渡を要求してきたようなケース。こうした場合、売主から契約解除を申し出るのに違約金が必要となります。「履行の着手」とはどのタイミングなのか、明確な定義があるわけではないので、事態が変わったからといって簡単に売買契約を解除できると考えるのは早計です。売主としては、より高い金額で購入したいという買主が現れれば、そちらに切り替えたいと思うのもわからないではありません。それでも、契約書を締結するということは、それだけの重みがあることを知っておいてください。

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わずかながらも家賃収入が良いおこづかいになってはいるものの、そろそろ売却を考えないといけない継承物件。先延ばしにはデキないな...