一棟マンション物件売却レポート

初めての一棟マンション売却体験記
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不動産会社との契約方法!

Q.一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違いは?

A.不動産会社は専任媒介の方が熱心に営業します。

マンション売却を不動産会社に依頼するということは、購入希望者を探してもらって最終的に買主との売買契約締結までをフォローしてもらうことになり、そのために当該物件の媒介契約をします。これには3つの種類があり、それぞれの概要は以下の通りです。

一般媒介契約

複数の不動産会社を横並びにして媒介契約することで幅広く買主を募ることができますが、不動産会社側はあまり注力しなくなる傾向があります。

特に、一般媒介契約では、不動産業者が行った売却活動の報告を受けられなくなるため、最悪の場合は、全く営業が行われていなかったということも考えられます。

その代わり、自分で買い手を見つけてきた場合に、特に制限が設けられず、自由に売却することが可能です。自分で買い手を見つけられそうだが、念のため不動産業者にも買い手を探して欲しいというときに最適な契約方法でしょう。

■一般媒介契約には2種類ある

一般媒介契約には2つの種類があり、それは「明示型」と「非明示型」の2つです。一般媒介契約を選ぶ場合は、契約する際にどちらで契約を行うかを決めることになります。これら2つの違いについてご紹介しましょう。

■一般媒介契約のメリット・デメリットについて

一般媒介契約は複数の業者が参加する契約法なので、物件によって、その点がプラスに働く場合もありますが、反対にマイナスとなる場合もあります。

メリット デメリット
  • 複数の不動産業者と契約ができる
  • 業者同士の競合を期待できる可能性がある
  • 競合があった場合売却がスムーズになる
  • 自分で買い手を探すことができる
  • 売却が難しい物件の営業は消極的
  • その場合、売却に時間がかかる

一般媒介契約でメリットが大きいのは、「人気エリアにある売りやすい物件」です。つまり、購入希望者が多くなると予想される物件であれば、他の不動産業業者と競合してでも販売活動をしてもらえるでしょう。

その理由は、販売しやすい物件で契約を取れれば、簡単な営業で仲介手数料を受け取ることができるからです。他の不動産業者によって売却される前に、自社で売却しようと、優先的に紹介してもらえる可能性もあります。

反対に、「立地が良くない売りにくい物件」であれば、売却成立には時間と経費をかけなければなりません。しかも、他の不動産業者が売却を成立させて全てが無駄になる可能性もあるため、手間がかかる物件は注力してもらえないことが多いのです。

専任媒介契約

特定の不動産会社に媒介を依頼、2週間に1回以上の報告を受けます。他社で成約する場合は違約金がかかり、売主自身が買主を見つけても営業経費などを請求されるといった制約があります。

また、専任媒介契約では、売却される物件を「指定流通機構(レインズ)」に登録する義務があり、その登録期限は契約締結の翌日から7日間です。一般媒介契約では、レインズに登録する義務は発生しません。そのため、必ずレインズに登録される専任媒介契約は、一般媒介契約よりも多くの人に物件情報を届けられます。

専任媒介契約には3か月の有効期限が存在し、3か月間で売却が成立しなかった場合は、再契約をするか、もしくは契約が終了となります。

■指定流通機構(レインズ)について

「指定流通機構(レインズ)」とは、国土交通省によって指定されている不動産流通機構のことです。東日本、中部、近畿、西日本の4つのグループに分かれていますが、それぞれのエリアの不動産情報を交換しています。

そのため、レインズに登録された物件は、全国各地の不動産業者がオンラインで情報を閲覧できるようになり、全国的に購入希望者を募ることが可能。さらに、登録した不動産業者以外でも、インターネットで物件情報の一部を閲覧することができるようになります。

■専任媒介契約のメリット・デメリットについて

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する契約法なので、メリットやデメリットも、それぞれの契約法の特徴を含んだものとなります。

メリット デメリット
  • 業者がしっかりと営業活動をしてくれる
  • 2週間に1回の営業活動報告がある
  • 自分で買い手を探すことができる
  • レインズに登録される
  • 他社で売却すると違約金が発生する
  • 営業活動報告の頻度が少ない
  • 直接の売却で経費請求がある可能性も
  • レインズ登録期限が7日以内

専任媒介契約では業者の営業活動報告も受けられ、「一般媒介契約よりも熱心な営業活動が期待できる」という点が最大のメリットでしょう。さらに、自分で買い手を探すことも可能なので、ある程度の自由度も確保されている契約法です。

ただし、もっと密な連絡が欲しい、もっと早く売却を成立させたい、という方は、専属専任媒介契約の方が満足度が高い可能性があります。次でご紹介しますが、専属専任媒介契約は、レインズの登録期限が5日間以内となり、営業活動報告が1週間に1回となります。専任媒介契約は、専属専任媒介契約と比較すると緩いと感じる方もいるかもしれません。

専属専任媒介契約

特定の不動産会社以外での媒介はできない契約で、1週間に1回以上の報告を受けます。

専属専任媒介契約は、「一社としか契約できない」という点では、専任媒介契約と同じです。この両者の決定的な違いは、「自分で買い手を探せない」というところ。専属専任媒介契約を結んでいる最中に、親戚や知人が物件の購入を希望したとしても、直接の売却はできなくなります。そのような点で、売り主にとっては最も拘束力が強い契約法と言えるでしょう。

その他、レインズへの登録義務があること、営業活動報告が受けられることは専任媒介契約と同じですが、レインズ登録期限は契約締結の翌日から5日間以内と短縮され、営業活動報告は1週間に1回にと頻度が高まります。契約の期限は、専任媒介契約と同じ3か月です。

■専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、不動産業者のしっかりとした営業活動が期待できる反面、売り主の自由度の低さ、囲い込みの可能性などがデメリットとなります。

メリット デメリット
  • 熱心な営業活動が期待できる
  • 1週間に1回の営業活動報告がある
  • すぐにレインズに登録される
  • 囲い込みの可能性がある
  • 自分で買い手を探せない

専属専任媒介は、売り主が自ら購入希望者を探すこともできないため、不動産業者にとっては最も力を入れたい契約となります。営業をして売却が成立すれば、必ず仲介手数料が受け取れるため、3つの契約法の中でも最も活発な営業が期待できます。営業活動報告も1週間に1回の頻度で行われ、売り手は活動の様子がわかるという点もメリットです。

専任媒介契約よりもレインズ登録期限が短くなっているため、物件情報が周知されるのも早く、比較的スムーズな売却が可能でしょう。ですが、不動産業者によっては「囲い込み」をすることもあり、そのせいで売却が遅くなる可能性も孕んでいます。

■「囲い込み」とは

「囲い込み」とは、不動産業者が「売り手」と「買い手」の両方から仲介手数料を受け取るために、物件の情報を独占することです。

物件の売却を成立させれば、売り手は不動産業者に仲介手数料を支払います。それは物件を販売したときも同様で、不動産業者の仲介によって物件を購入した場合、買い手も不動産業者に仲介手数料を支払うのです。

つまり、A社が仲介している不動産をA社が見つけた買い手に販売した場合、A社は双方から仲介手数料を受け取れます。ですが、A社が仲介している不動産をB社が見つけた買い手に販売した場合、A社は売り手からしか仲介手数料を受け取れません。

そこで、物件の情報を公開しない、他社からの問い合わせに応じないなど、情報の「囲い込み」を行うケースがあります。現在では、売り手もレインズの取引情報を確認できるようになっているので、囲い込みが不安な方は、レインズで情報を確認してみると良いでしょう。


ポイントは一般か専任かの選択。買主の立場なら複数業者に依頼して比較検討するのが常道ですが、売却の売主の場合、不動産会社が熱心に動いてくれるのは専任というのが事実。不動産会社としても専任なら稼働が利益につながりますが、一般だとムダに終わるリスクがあるからです。

ただし、専任媒介契約するには、その不動産会社が信頼に値することが前提となります。

Q.片手仲介と両手仲介とは?

A.悪しき習慣の両手仲介には注意しましょう。

賃貸物件の仲介だと不動産会社は入居者から仲介手数料をとり、オーナーから仲介手数料をとることはありません。

売買の場合、売主が仲介を依頼する不動産会社と、買主が仲介を依頼する不動産会社が異なるケースだと、それぞれの不動産会社が仲介手数料を受け取り、これを片手仲介といいます。ところが、買主が仲介を依頼した不動産会社が直接買主を見つけた場合でも、双方から仲介手数料をとるケースがあり、これを両手仲介というわけです。

これは法律違反ではないものの、売却価格が相場より安くなってしまうといったデメリットがあるので注意してください。

Q.買取とは?

A.不動産会社自身が買主として物件を購入してくれます。

物件買取に注力している不動産会社もあって、これは文字通り不動産会社自身が買主として物件を購入するわけです。短期間での現金化ができるといったメリットもありますが、総じて市場価格よりも低い売却価格になるといったデメリットもあります。

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管理人持家 野球大好きマン

わずかながらも家賃収入が良いおこづかいになってはいるものの、そろそろ売却を考えないといけない継承物件。先延ばしにはデキないな...