一棟マンション物件売却レポート

初めての一棟マンション売却体験記
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#2 一棟マンションを売却をした方の失敗事例

一棟マンション売却に失敗した方々の体験談

管理不足でのマンション売却失敗事例

「できるだけ短期間で所有物件を売却したかったので、当時の市場価格と比べて安めの設定で売出しました。そのおかげで問い合わせは相次いで、何人もの投資家が現地見学には来たものの、売買は成立しませんでした。後にわかりましたが、原因は物件の管理でした。駐車場の手入れが悪く雑草が生え放題、現地案内で好印象を与えることができませんでした

「一棟マンションの売却では、マンション全体が商品となります。そのため、いくら価格が安くても、見学者に悪い心象を残してしまえば購入したいと思ってもらえません。例えば、市場価格通りの販売価格で売り出したとしても、物件の状態が良ければ失敗はしないでしょう。駐車場の清掃をする、雑草を綺麗にするなどの管理は簡単にできますが、ただそれだけで商品としての不動産の魅力を高めてくれます。」

入居者トラブルでの売却失敗事例

「築30年のアパートを経営しているのですが、売却したくても話しがうまくまとまりません。原因は家賃滞納者がいて、管理会社の尽力でどうにか遅延ぎみで入金はあるものの、都合3年以上にわたって未精算分が残っていて、退去にも応じてもらえない状況に困っています。この状況を脱しない限り売却が難しいとのことでした」

「所有物件は築24年を数え、建築時のローンは後3年で完済となるところまで来たのですが、最近は空室もあって家賃収入が返済額に満たないレベルに落ち込んでいます。そこで売却しようと考えたのですが、買主が見つからない状況です」

「アパートや一棟マンションの持ち主は、入居者を無理やり退去させることはできません。そのため、入居者との関係が悪くなると、物件を売却したいときに退去してもらえないという事態に陥ることも。この事例の場合は家賃の滞納もあるため、早期の段階で入居者に対応しなかったことが失敗の原因だと考えられます。」

「一棟マンションは購入時から年々劣化が進んでいくため、対策を取らなければ空室が増えていくことは目に見えています。空室が増えてきたということは、商品であるマンション自体に魅力がなくなったということですから、売却を試みても購入希望者は現れないでしょう。築年数が24年とかなりの長さなので、リフォームや設備の入れ替えなどが行われていれば失敗は避けられたと考えられます。」

契約トラブルでの売却失敗事例

「所有物件一棟をサブリース契約していて、売却することになったのです。それに伴って、サブリース契約は引き継いでほしいと業者に連絡したところ、できないとのこと。契約書には明記されてない点で、法律家への相談も検討中です」

「サブリースの新オーナーへの引き継ぎのトラブルは、中古マンションの売却時によく発生する問題です。サブリース会社の契約書には、破産や競売、賃料未払いなどについてしか書かれていないことがほとんどなので、契約時に物件売却時の引き継ぎについて確認することが大切です。また、売却前にもサブリース会社に確認し、その内容を明確な文書として発行してもらうべきでしょう。」

近隣トラブルでの売却失敗事例

「所有する一棟マンションを売りに出していて、購入希望者とも概ね合意して売買契約を締結しようかというところまで話しは進んでいたのです。それが、隣家と敷地の境界について意見の相違があり、計測するのに協力してもらえず、売買成立に至りませんでした」

「敷地の境界については曖昧な面もあり、トラブルが発生しやすい部分です。この事例の失敗点は、まず、隣家と良い関係性を築けていなかったということでしょう。境界についての食い違いがあったとしても、隣家が計測に協力してくれていれば売却は成功したはずです。そして、もう一つの失敗点は売却前に境界を明確にしなかったこと。境界標、地積測量図、道路図の3つを確認しておけば、境界についての意見の相違も起きませんでした。」

悪徳不動産業者での失敗事例

「アパートの売却自体はちゃんと完了して、売買契約にも問題ないと思っていたのです。ただ、後になって考えると不動産会社の言うままに話しを進めてしまったかもしれません。実は、その後にわかったのは、その物件が2倍ほどの価格で後日売りに出されていることでした」

「相場価格よりも大幅に低い価格で売却を成立させて、高値で転売しようとするのがこの事例の手口です。この事例で失敗に繋がったのは、複数の不動産会社に相談しなかったことと、相場価格に関する知識がなかったことでしょう。不動産会社に売却を全て依頼するとしても、不動産を売却する際には多少の知識は必要です。」

まずは自分に合った不動産会社を見つけることが、一棟マンション売却を成功させるための近道です。
管理人がどんな風に不動産会社を決めたか体験レポートを載せていますのでご覧ください。

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管理人Profile
管理人持家 野球大好きマン

わずかながらも家賃収入が良いおこづかいになってはいるものの、そろそろ売却を考えないといけない継承物件。先延ばしにはデキないな...