初めての一棟マンション売却体験記

一棟マンション物件売却レポート

初めての一棟マンション売却体験記

このマンション、いくらになりますか?
サイト管理人の一棟マンション売却体験レポート

当管理人は長野県に一棟マンションを所有しています。もともと親から継承したもので、入居者はいるもののかなり古い物件で、自分の子ども世代に残すのははばかられるのが実情です。そんな背景から、売却することを考え始めたところ、いろいろと勉強になったためサイトに記録しておこうと思った次第です。

所有物件の資産価値はいくらで、どんな不動産会社に頼んで、どのように売却するのがいいか、今回の体験で学んだ結果を報告します。

売却するのは築45年の自宅隣接マンション

1階に店舗が入り2部屋の入居者がいる物件で、メンテナンスはあまりよくない

築年数が45年にもなるマンションで、1階部分には貸店舗が1軒、各階に居住スペースがあります。部屋数は計6戸の3階建て物件。入居者の中には当サイト管理人が昔から知っている人もいて、ビジネスライクに退去依頼をしづらい面もあります。

両親が健在だった頃は、ある程度自分たちで物件管理をしていて、多額ではないものの安定した家賃収入を得られていました。それが、他界した今となっては物件の手入れさえ行き届かず、放置状態ともいえます。

MANAGER管理人紹介
50代の平凡なサラリーマン。趣味は野球観戦とゴルフ。もともと当管理人の親から継承した一棟マンションだが、自身は仕事の関係もあって現在は別のエリアに一戸建てを購入済み。子ども世代からもマンションを相続するのは避けたいともいわれており、自分の代での売却を決意。
売却物件写真_外観
INTRODUCTION物件紹介
  • エリア長野県千曲市
  • 築年数1972年
  • 専有面積261.06m2、79.1坪
  • 建物面積マンション:194m2、58.78坪 自宅162.06m2、49.1坪
  • 販売希望金額1000万~1200万円
APPROACH

アプローチした一棟マンション売却会社

最初の査定依頼はいわゆる不動産売却の一括査定サイトでした。
多数の不動産会社からレスポンスがあったものの、すべての会社とやりとりするわけにもいかないので、3社に絞って実際にアプローチしてみました。

SGSインベストメント

査定スピード 査定額
当日 720万
(確定)

オフィスは東京にある中堅どころの不動産会社ですが、投資用マンションの売買仲介に特化、さらに地方都市の物件にかなり注力していて、それが競合他社との差別化にもなっています。
ジャンルを限定した不動産会社ではあるものの、取引件数は年間1,000件以上。スタッフも経験豊富な人材が揃っています。全国の投資家にコネクションがあることから、売却では買い手のニーズを把握しているため、比較的短い期間で高めの売却も期待できそう。

SGSインベストメントの査定報告書

SGSインベストメントの一棟マンション売却について
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口コミ評判

「思ったよりかなり短期間での売買ができました。わからない点や不安に感じる点など、説明が丁寧でわかりやすく、売主には余計な出費がかからないように助言してもらいました」

「手続きなど仕事の進め方がスピーディーで、きちんと内容も説明してもらえました。聞きたいことがあった時、間を置かずに回答がもらえるなど、対応のよさを感じました」

管理人コメント

インターネットで存在を知った後、ネットで調べたら口コミでの評価がよかったこともあり、査定依頼をしたところ、査定スピードは3社中最速で、査定額も確実に売却できるという価格を提示してくれたのです。実際に会ってみた営業マンも好印象。一方で、査定や売却活動の考え方など、さすがプロと感心する部分が多々あって、信頼するに至りました。

会社情報

社名
株式会社SGSインベストメント
所在地
東京都新宿区北新宿1-2-12 貴松ビル3F
TEL
03-5332-6094
営業時間
10:00~19:00
休業日
日曜、毎月1日、祝日、夏期休暇、年末年始休暇

SGSインベストメントの一棟マンション売却について
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アセット50

査定スピード 査定額
翌日 約800万
(内見していないため下がる可能性大)

オフィスはJR長野駅から徒歩10分。営業エリアを長野市、千曲市、須坂市、中野市とその周辺に絞っている地元密着型の不動産会社。売却査定では長野県内の北信・東北信・中信エリアにおいて無料となっています。地元の不動産マーケットは熟知しているようで、相場情報は電話で気軽に教えてくれますし、机上査定が1営業日程度、現地査定でも1~3営業日程度。収益物件の売却では、仲介と同社による買取の両方に対応しています。

アセット50の見積もり書

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口コミ評判

アセット50の不動産売却に関する利用者の口コミ評判を見つけることはできませんでした。

管理人コメント

管理人の所有物件所在地周辺の土地需要が減っているそうですが、観光面での需要が期待できるということで評価され、坪単価10万円で総額800万円の査定をしてくれました。しかし、内見はまだなので、おそらく現状の査定額よりは下がると思われます。アプローチした不動産会社の中での査定スピードは2番目に早かったです。

会社情報

社名
株式会社アセット50
所在地
長野県長野市栗田933-9
TEL
026-229-8123
営業時間
9:00~18:00
休業日
水曜、祝日、年末年始、ゴールデンウィーク、お盆休暇

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東急リバブル

査定スピード 査定額
2日後 対応エリア外のため査定不可

1972年設立の東急リバブルは、従業員数3,109名(連結3,167名)(2017年9月時点)の大手不動産会社です。販路は全国規模ですが、地域売却物件の取扱は関西(大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山)、札幌、仙台、名古屋、福岡と限られています。営業マン一人ひとりの豊富な不動産知識や、売買に関してのノウハウなどを武器にした対応にも定評があります。

東急リバブルの査定依頼時の返信メール

東急リバブルの一棟マンション売却について
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口コミ評判

「担当営業マンが若々しくて好印象だった。その若い担当営業マンを先輩営業マンがサポートする姿にも、東急リバブルを信頼できる理由の一つになりました。」

「契約してから半年間は内覧件数も少なく、広告活動にも不安を覚えました。ただ、途中から担当者が変わった途端、何とか無事に売却できて良かったです。」

管理人コメント

管理人所在地域で対応できる営業部署がないため、今回は東急リバブルに査定をお願いすることはできませんでした。ですが、メールでのやり取りでは、親身な文面から対応のよさが伺えました。大手不動産会社ではこういった地方物件に対応できるエリアが限られていることもあり、下記リスト中の大手不動産会社では、残念ながら長野県にある管理人の物件を扱ってくれるところはありませんでした。

会社情報

社名
東急リバブル株式会社(本社)
所在地
東京都渋谷区道玄坂1-9-5
TEL
03-3464-6143(代表)
営業時間
10:00~18:00
休業日
各店舗に準ずる

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この会社に決めた!!収益物件に特化、地方都市の売買実績も豊富な「SGSインベストメント」

決定理由

投資用マンションの売買に特化した不動産会社

SGSインベストメントは不動産取引の中でも投資用マンションの売買に特化しているのが特徴。取引件数は年間1,000件以上で、査定依頼もアプローチした不動産会社の中で、最も早くかつ現実的な査定額を提示してくれました。営業担当はベテラン不動産営業マンといった感じで、穏やかな雰囲気ながら論理的かつ丁寧に収益物件の売却活動についてレクチャーしてくれます。

独自のコネクションで全国の投資家に売却可能

SGSインベストメントは東京にオフィスを持つ企業ですが、取引先は独自のコネクションによって全国の投資家を対象としています。投資家のニーズに合う物件特性を熟知していて、地方都市の収益物件の取引実績が多数あり、比較的短期間で高めの売却も期待できます。実際、ネットの口コミでもよい口コミが多数見られました。

実際に一棟マンション売却を体験してみた!

タブレットを持つ人

マンション処分を考えてみた!

実家の敷地に建てられていた、継承した一棟マンションが対象です。1K6戸、1階が店舗というマンションで、家賃収入は得られていたものの、両親の他界で管理がおろそかに。自分ももう50代ですが、地方にある老朽化が進んだマンションに魅力は薄く、子供に相続させるのも気がひける状態です。売却できるかどうかはさておき、まずはマンション査定をしてみようという話になったため、その備忘録として記録を残しておきたいと思います。

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パソコンのキーボードを打つ手

マンション売却の事前準備について調べてみた!

マンション売却にあたって、まずは事前準備について調べてみました。マンション売却を始めるためには、所有物件や土地の相場を知ることから始めなければなりません。この知識がなければ、実際に査定額を提示されても適切な価格なのかが判別できなくなります。一棟マンションの売却相場を知るためには、国土交通省の「土地総合情報システム」が便利で、取引時期や不動産の種類、地域を選べば、自分が所持している不動産の相場調査が可能です。

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電卓をじっくり見る様子

所有物件の査定をしてみた!

相場を調べたら、次に所有する一棟マンションを査定に出してみました。売却物件の査定に便利なのが、一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば複数の企業に一気に査定依頼が出せるため、時間の節約になることに加え、ある程度の相場を知ることもできます。ですが、一括査定サイトは参加している企業以外の査定額は提示されないので、参加している企業は予め確認しておくことが必要です。また、営業電話やセールスメールが増えることにも注意が必要でしょう。

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計算をする女性

所有物件の査定額が分かった!

一括査定サイトを利用したところ、所持している一棟マンションの査定額が提示されてきました。ただし、大手不動産会社は地方には対応していないケースもあり、真剣味が感じられませんでした。中小不動産会社は全国に対応しており、魅力のある物件であればサポートをしてもらえそうです。地方不動産会社はその地域には強いですが、大都市在住の投資家への対応は不明。査定額は、中小不動産会社よりも地方不動産会社の方が高くなりました。

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不動産会社の人と話す夫婦

不動産会社の人と話してみた!

一棟マンションの査定額が判明したところで、実際に不動産会社の営業マンに話を聞きに行きました。やりとりをしたのは、「SGSインベストメント」という投資用マンション専門の不動産会社の方です。担当者はベテランで人柄も良く、ヒアリングのポイントが非常に明確でした。結果的に、旧耐震基準であること、店舗が入っていることで売りにくく、一括査定額の半額程度なら売却可能である可能性が高いという判断をされました。

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家と通帳と電卓

短期売却や希望額以上で取引できないか聞いてみた!

次に、担当者の方に、短期売却や希望額以上での取引の可否を聞いてみました。一般的な売却期間は1~4ヶ月程度ですが、私が所持している一棟マンションであれば、3~4ヶ月程度を目安とするべきだとのこと。基本的に、半年以上の売却活動は控えたほうが良いようです。そして、希望額以上での取引については、可能性はあるものの厳しいという返答。短期売却ができる買取という選択肢があるものの、市場価格よりもさらに安くなってしまいます。

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家のミニチュアを持つ手

不動産会社を決めてみた!

一括査定サイトで複数の不動産会社にアプローチをしましたが、最終的には「SGSインベストメント」に売却依頼することにしました。その理由は、物件の価値をわかった上で幅広い売却活動をしてくれそうだったから。地元不動産会社は査定額もリアルでしたが、全国の投資家にアプローチするには適していないと感じました。その点、収益物件専門の不動産会社は、エリアに関係なくニーズにマッチする売却活動を行なってくれるのです。

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新築戸建ての前に立つ男性

不動産会社を決めて初めてスタートラインに立った!

一棟マンションの売却依頼をする不動産会社を決定して、やっと売却活動のスタートラインに立つことができました。これからは、売却活動、販売告知、売買契約、支払い、引き渡し、という流れで売却を進めていく予定ですが、不動産会社をパートナーとして、購入意欲を持つ投資家にアプローチしていくことが必要でしょう。売却活動は3~4ヶ月を目安にし、全国の投資家に直接働きかけてもらいます。また、引き渡しの後のクレームにも気をつけたいです。

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不動産会社から学んだ、一棟マンション売却アレコレ

不動産会社を見極める!

不動産会社を見極める!

不動産会社を選ぶにあたって、ネットで簡単に調べることができる免許番号と行政処分歴は最低限チェックしたいところ。その方法と不動産会社の種類や得意分野を紹介します。

不動産会社との契約方法!

不動産会社との契約方法!

不動産会社と締結する媒介契約には3つの形態があり、不動産会社の関わり方も違ってきます。また、不動産会社に支払う仲介手数料の仕組みなどについても注意点を記載しています。

売却するにもお金がかかる!売却費用について

売却するにもお金がかかる!売却費用について

売主は売買が成立すればその代金を受け取るだけというわけにはいきません。不動産会社の仲介手数料や各種税金など、不動産取引として必要となる費用を覚えておきましょう。

売買契約と手付金について

売買契約と手付金について

一棟マンションの売買契約時に売主が預かる手付金の相場はいくらくらいか、また契約手続きとして手付にはどんな種類があって、どんな意味を持っているのか説明しています。

買手側から売買契約の解除をされてしまうこともある?

買手側から売買契約の解除をされてしまうこともある?

売買契約成立後、買手側から契約を解除の申し出があった場合、どういった対処をとるべきか、手付解除と手付放棄の違いや「履行の着手」という法律用語などを説明しています。

高値で売れる条件を聞いてみた!

高値で売れる条件を聞いてみた!

売却時の資産価値として査定に与える影響が大きい要点をピックアップ。空室状況とメンテナンスの2つが重要で、収益不動産としてはどんな評価をされるのか、調べてみました。

物件売却に成功した方々の体験談

一棟マンションを売却をした方の成功事例

不動産会社の対応力で「思っていたよりも高めの金額で売却できた」「売買完了まで2週間程度でスピーディーに売却できた」などの売却成功事例を紹介します。

成功事例の体験談を見る

一棟マンションを売却をした方の失敗事例

自己管理不足から起こる失敗事例や、入居者・近隣トラブルによる失敗事例、また不動産会社との契約、悪徳不動産業者による一棟マンション売却での失敗事例を紹介します。

失敗事例の体験談を見る

一棟マンション売却で管理人が査定を依頼した
不動産会社リスト

SGSインベストメント

投資用マンションの売買仲介に特化した不動産会社で、取引件数は年間1,000件以上。経験豊かなスタッフがおり、新しい物件が入るたび、物件の条件に合致する買主を素早く探せる点が同社の強みといえます。

アセット50

営業エリアを長野市、千曲市、須坂市、中野市とその周辺に絞っている地元密着型の不動産会社。地元の相場情報は常に把握していて、どなたでも電話をすればすぐに相場を教えてもらえます。

高見澤

昭和26年からの長い歴史を持つ長野の地元企業で、上場もしています。不動産の他、建設関連やカーライフ関連事業なども手掛けていて、地元の人脈や情報に精通しています。

清和不動産

個人向け賃貸アパートからオフィスビルの売買、賃貸ビルマネージメントまで幅広い不動産業務を手掛けています。オフィスは東京神田で、物件はオフィスビルや店舗などが中心。

ルーフトップリアルティー

投資用不動産に特化、売買やマスターリース事業を手掛けています。状況改善が容易ではない物件を買い取って、リスク要因に対応してから売主物件として販売しているのにも注目。

小田急不動産

小田急グループの中核企業で、小田急沿線の不動産が得意。不動産活用の窓口はソリューション事業部で、売却や相続など不動産所有者の相談には専門部署がしっかり対応。

野村不動産アーバンネット

野村不動産アーバンネットが運営する不動産情報サイト。登録会員数は17万人超で、関連する投資用不動産専門サイト「ノムコム・プロ」も2万人弱の投資家が登録しています。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJフィナンシャルグループの不動産会社。物件売却では一般的なチャネル以外にグループ各社及びその提携企業などへも物件情報を紹介してくれるのが大きなメリットです。

東急リバブル

不動産売却の顧客満足度が91%、2016年度の年間売買仲介取扱件数は23,278件など、不動産売却では高い評価を残しています。営業マンは約97%が宅地建物取引士資格保有者です。

一棟マンションの売却方法の種類について

一棟マンションを売却する際、不動産会社が仲介して一棟マンションを一般の顧客へ売却する方法と、不動産会社が直接購入するという方法の、2つの種類があります。

一棟マンションの売却方法:「仲介」とは?

一棟マンションを売却する方法の1つである「仲介」とは、一般の人を買主として売却する方法です。

不動産会社は売主と買主の間に立つ仲介役として、売主のニーズに合った買主(購入希望者)を探すために販売活動を行います。

不動産会社が購入希望者を探す方法としては、一棟マンションの購入を希望している人へ直接に情報を提供したり、インターネットを通じた情報発信を行ったりと、様々な手段が挙げられます。そのため、どれだけ幅広く、効果的な売却活動を行えるかは、仲介会社を選ぶ上で重要なポイントといえるでしょう。

購入希望者が見つかった後は、不動産会社は引き続き仲介役として、諸条件についてさらに売主と買主のそれぞれの希望を擦り合わせたり、交渉を行ったりします。また、晴れて売買契約が完了された後も、残金決済や一棟マンションの引き渡しなどが終了するまで、不動産会社がサポートします。

尚、仲介には特定の不動産会社へ全て任せる場合と、複数の不動産会社に任せてより良い条件を探す場合などがあり、その選択もまた重要です。

一棟マンションの売却方法:「買取」とは?

一棟マンションの売却方法の1つである「買取」とは、一般の人でなく、不動産会社が買主となって、売主からマンションを直接的に購入する方法です。

基本的に、一棟マンションの売却を希望する人が、不動産会社へ相談するまでは「仲介」と同じですが、「買取」では、買主(購入希望者)が見つかるまでの時間や広告・宣伝が不要になります。そのため、売主と不動産会社の相談がそのまま売買交渉となり、売主が一棟マンションの売却を希望した時点から、実際に決済や物件の引き渡しが行われるまでの期間はかなり短くなります。

売却期間が短くなるということは、購入希望者が現れないからと売却条件を変えたり、一棟マンションの買い換えを検討している場合に速やかにプランを進められたりするということでもあり、大きなメリットといえるでしょう。

ただし、同時に買取会社はあくまでも転売や再開発を前提として一棟マンションを購入するため、場合によっては仲介での売却よりも売却価格が低くなる可能性もあります。

一棟マンションの売却のタイミングについて

マンションなどの不動産は、築年数に反比例して価値が下がったり、市場価格や周辺地域の環境によって価値が上がったりと、常に価値が変動しています。また、マンション物件そのものの価値は変わらなくても、入居者が減ってしまったり、速やかに現金が必要となったりした場合、売却を検討すべきこともあるでしょう。その他、買主によっては、相場の価格よりも高くなって構わないから、どうしても今そのタイミングで一棟マンションを売って欲しいと相談してくるかも知れません。

一棟マンションを売却するタイミングを見極めることは、損失を最小限にとどめて、かつ最大限の利益を得る上で、とても重要なポイントです。

以下に、一般的に一棟マンションの売却とされるタイミングの一例を挙げてみましょう。

地価やマンションの市場価格が上昇したタイミング

地価が上昇したり、マンションへのニーズが高まって市場価格が高騰したりして、マンションを購入した際の価格よりも、売却価格の方が高くなると見込まれた時は、一棟マンションの売却を検討する最も分かりやすいタイミングです。

ただし、売却によって利益を得た場合、所有期間に応じた所得税や住民税などが課せられるため、それを差し引いた上でも利益を出せるかどうかは、忘れてはいけないポイントです。

一棟マンションの減価償却期間が終わったタイミング

購入した一棟マンションの減価償却期間が終われば、節税対策としての価値は薄れます。そのため、減価償却期間が終了したタイミングで、一棟マンションを売却したり、買い換えを検討したりすることも珍しくありません。

デッドクロスが始まったタイミング

マンション所有期間や築年数によっては、マンション購入時のローンで元利均等返済を選択している場合に、経費として計上できない支出が、減価償却費などの経費の額を上回ってしまうことがあります。これを「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロスになると、経費として計上できる金額よりも、実際の支出額が大きくなり、経営を続ければ続けるほど現金が減り続けるので、何らかの対策を講じなければなりません。

入居率が変わったタイミング

マンションに空室が目立つようになった場合、事業計画の見直しが必要になって、売却を検討すべきこともあるでしょう。また、満室が続く場合、人気物件としてあえて割高な売却条件を提示するという方法もあります。

区分マンションなど他の不動産売却との違いは?

マンション一棟を所有する一棟マンション経営とは異なり、一棟マンションの内、一部の部屋や階層などのみを所有する区分マンションなどでは、売却方法にも違いが現れます。

そもそも、区分マンションを所有している人には、最初から不動産投資を目的としてマンションを購入していた人だけでなく、実際に自分たちがそこで生活するために、一棟マンションの内の一室のみを所有していた人や、親からの相続などでマンションの一室を受け継いだ人など、様々な人がいます。

反対に、区分マンションを購入したいと考える人も、不動産投資としての価値を考えている人だけでなく、実際に生活する場所として買いたいと考えている人などもいるでしょう。

また、売主や買主の事情だけでなく、売却価格の査定や、売却後の物件の取り扱い方法などに関しても、一棟マンションや区分マンションなどでは違いがあります。

外国人投資家による区分マンションへのニーズ

区分マンションでは、中国や台湾などの外国人が、日本国内に不動産を所有する目的で購入を希望してくる場合が珍しくありません。

外国人が日本国内に不動産を所有したいと望む理由は、色々とありますが、海外富裕層が現金購入してくれるという点は見逃せないでしょう。

ただし、外国人投資家などを買主として交渉する場合、日本人の物件選びの基準とは大きく異なることも多いので、注意が必要です。

区分マンションではマンションそのものの再開発が難しい

一棟マンションの売却では、マンションを丸ごと改装し、リノベーション物件として再販売する目的で購入を希望する買主もいます。しかし区分マンションでは、そもそもマンション全体を所有できないため、マンションの再開発が難しいことも多く、そのような投資目的の購入者からは敬遠されてしまうかも知れません。

売却価格が大きく異なる

区分マンションと一棟マンションでは、そもそも売却額・購入額が大きく違います。そのため、必然的に購入層にも違いが現れやすくなり、売却時の交渉や条件設定などでも、それぞれの購入ニーズに適したものを検討する必要があります。

店舗・事務所を売却する場合

マンションの1階などで店舗や事務所として営業している物件を売却する場合、同業者や、居抜き物件として購入を希望する人などが買主になることもあり、相手によって適切な売却条件を提示することが欠かせません。

管理人Profile
管理人持家 野球大好きマン

わずかながらも家賃収入が良いおこづかいになってはいるものの、そろそろ売却を考えないといけない継承物件。先延ばしにはデキないな...